2026年3月的中国房地产行业，暖风微澜。无论是政策还是市场，都呈现出一片久违的向欣景象。
然而，过去三年房地产行业风起云涌，惊涛骇浪犹在耳边，“碧恒万融”退出历史舞台，华润置地却默默趟出了一条路，让行业看到了“未来房企”的样子。
3月30日，华润置地公布2025年度业绩。财报显示，公司全年实现营业收入2814.4亿元，同比微增0.9%，核心净利润224.8亿元。
这是一份表现远超同行的成绩单。
作为传统业绩基本盘，华润置地的开发销售型业务虽然继续充当营收的主要贡献者。年报数据显示，开发业务贡献了2381.6亿元的营收，同比微增0.4%，占总营收的84.6%。
同时，华润置地选择押注新业务，率先走通了这条房地产“新发展之路”。
“十五五期间，我们将以战略性规划构建三条增长曲线，通过高效协同、同向发力，形成全面高质量发展的全新业务模式。”华润置地董事会主席李欣说。
“这也意味着公司彻底摆脱过往‘高杠杆、高负债、高周转’的传统发展模式。”
根据李欣的介绍，开发销售型业务为第一曲线，经营性不动产收租业务为第二曲线，轻资产管理收费型业务为第三曲线。
北宋文学家苏轼在《定风波》中写道：“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。”
外界的喧嚣与打击本可令人仓皇，但苏轼选择不听、不惧、不逃。他用“吟啸”回应风雨，用“徐行”对抗仓促，这是一种主动的精神姿态：我可以选择如何面对困境。
过去十年来，很多房企都曾尝试开辟第二、第三增长曲线，甚至多元化经营，如跨界造车、做农业等，但经历过行业周期跌宕后，只有华润置地以“主动迎战”的姿态，把第二、第三条业务的护城河挖实了。
根据年报，经营性不动产收租业务被定位为“利润及稳定现金流的核心贡献者”，包括旗下的购物中心、写字楼、酒店。2025年实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%；净利润98.7亿元，同比增长15.2%。净利润增速明显高于营收增速，反映出该业务的高经营杠杆和成本控制能力。
其中，自持购物中心表现尤为突出。全年实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，增速高于同期全国社会消费品零售总额增速。年末在营自持购物中心98座，其中82个项目零售额位列当地市场前三。整体经营利润率63.1%，为历史最高水平。
年内新开业购物中心6座，包括深圳湾万象城二期、呼和浩特万象城、东莞万象滨海购物村。至此，已形成覆盖全客群、全场景的四大产品线矩阵。写字楼业务平均出租率提升至77.7%，新租面积创同期新高；酒店业务每房收益（RevPAR）领先区域市场。
管理层制定了雄心满满的目标：第二曲线方面，虽然部分不动产将进行资产证券化，但随着在建购物中心的持续开业与在营购物中心经营质量的持续提升、以及资管业务的有效循环带来的新拓项目，预计在十五五末，经营性不动产收租型业务营收将稳定在300亿以上，质量和规模水平保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近5成。
第三曲线方面，管理层预计轻资产管理收费型业务将保持良好增长势头，年增速预计超过10%，营收规模200亿以上（按目前预算约300亿），利润占比10%-15%左右。
“竹杖芒鞋轻胜马，谁怕？一蓑烟雨任平生。
料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。”
管理层的这份定力和自信，来源于“十五五”时期的顶层设计战略性规划，并催生了资产管理公司的设立，和“创建世界一流的资产管理平台”的目标。
资管公司是承载置地第二曲线中的经营性不动产收租型业务和第三曲线中的资产管理收费型业务的发展平台。将以“规模大、资产优、盈利强、增长快、品牌好”为五大核心目标，力争“十五五”末资产管理规模AUM达到8000亿。
为此，公司将重点从三个层面开展工作：
一是持续扩大资产管理规模：“十四五”期间，置地旗下新开业购物中心在各能级城市均取得了较好的业绩增长和投资回报，市场占有率持续提升。我们认为一线城市、二线城市、省会城市的深耕仍有较大的发展空间，长三角、大湾区等经济发达地区的下沉市场也有比较好的投资机会。“十五五”期间，我们会进一步加大购物中心投资，强化投资拿地和项目收并购的力度，抓住增量、存量两个市场机会。
二是加快资产与资本循环：搭建行业领先、国际化、专业化的多层次REITs平台，建立规模化、常态化的资产退出能力，“十五五”期间实现公募REITs规模超600亿，市值保持行业第一，新设立多支私募基金，推动机构间REITs（私募REITs）落地，持续“自我造血”，实现高效率的资产与资本的高效率循环。
三是建强“募投产建管退”全价值链组织能力：我们把传统意义上的“募投建管退”，调整为“募投产建管退”，增加了一个“产”字，进一步强化了在当前的周期和发展阶段中，产品的定位、设计实现的价值和作用。“十五五”期间，我们将锚定建设世界一流的资产管理平台目标，持续做强“资金募集、投资并购、产品定位和设计、开发及改造、资产管理、资产退出”六大能力。
除了资管业务，“未来”房企不能缺少AI加持。
据了解，2025年初公司制定了“AI+”专项行动方案，以实现全业态、全流程AI赋能为目标，聚焦三大航道业务发展需求，规划了包括智能客服、智慧家居、智慧商场、智慧物业、数智员工等66项高价值场景，2025年启动了31项，落地了11项。
有了两条新业务增长曲线的保障，对于第一曲线传统开发业务，华润置地管理层的心态可谓超脱。
“回首向来萧瑟处，归去，也无风雨也无晴。”
从3 月前三周数据看，市场呈结构性修复特征：（1）新房成交环比1-2月增长27%，同比下降24%；（2）二手房成交环比1-2月增长97%，同比增长11%。
管理层判断行业最艰难的时期已经过去，正式进入筑底回升、深度分化周期：核心城市与优质板块将率先企稳，其余城市在逐步消化存量的基础上实现缓慢修复。
26年公司整体可售资源4524亿，货值储备充足且结构优质，资源布局一二线城市核心地段、发展主轴及成熟生活圈，资产增值空间与兑现确定性强劲，货值以三大核心产品为主：①一二线核心地段的高端产品，如深圳湾澐玺、北京潤園等；②二是全配套大盘，如长隆万博悦府、上海时代之城等；③三是城市改善类住宅，如成都天宸上院、武汉天宸等。
房地产行业寒冬已然过去，智慧科技大潮席卷神州，房地产作为中国经济发展重要引擎，正在新发展模式下描绘“未来”图景。
