北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们家孩子目前在顺义上一年级，想转学至朝阳或东城，预算在550万左右，朝阳这边澳洲康都等对应陈经纶分校九年一贯的小区，或者东城龙体广渠门附近的小区。
孩子学习能力目前感觉属于中等吧，想二年级或三年级转学的话，陈经纶分校小学的学位是不是更靠谱、宽松些。龙体是不是学位紧张。结合学校、预算、中高考升学等因素，对买房选区域或小区给个宝贵意见。
A：
1、一年级就考虑转学，那怎么没在幼升小时直接换学区啊？毕竟小学如果是买学区房转学，那至少是不占便宜，因为要支付和幼升小时买学区房的同等溢价，但却至少是没享受到两三年的教育资源。
这还得说是转学对口学校成功的情况下，万一不成功呢？那就至少是一半的溢价浪费了。以550万来说，朝阳陈分的溢价都得100多万呢，东城更多。所以考虑好吧，小学转学从经济上是不太划算的。
2、或者说如果确定能够转学成功的话，那尽量提前，一是别浪费价值，二是提前适应教育模式。
3、理论上朝阳的学位相对宽松，而且可以用学区房来择校。东城则只要转学就是派位，一切看运气。
不过现实中的好资源永远都稀缺，所有名校在幼升小时都是学位被占满，二三年级时未必能有几个转走的，无论哪个区。
即便是空出了学位，一般也先得优先安排政保的。毕竟那些家长不是有权就是有功，或者是有人吧，甚至可能还有别的呢，普通家庭不太好抢过他们。
所以这都是看运气吧，只能说理论上朝阳占优。要不就提前找人去问问学校或教委，看学校有没有学位，有学位+愿意接收再说买房转学。
4、陈分的典型学区房就是利泽西园啊，房价相对低，550万有可能买到100平左右的小三居。溢价比例在陈分学区算相对低的，至少比那些商品房的同价房源低。当然这也看具体房源，看房时算算账就行。
龙体没建议，唯一的建议就是多看房多算账，尽量买学区溢价率相对低的，这样既提高性价比，也能降低保值风险。但这种时期不太好找，过了信息采集有可能选择多些。
5、中考升学就是常规建议了，牛娃在朝阳，普娃去东城。因为朝阳的牛校都是九年制或单校划片，小升初时省心。而且朝阳到目前为止的点招不仅仍然存在，而且基本公开，对学霸更加友好。
普娃的话在东城好些，一是派位公平，大家都一样。二是资源均衡，买房时不用太过分的纠结学校。三是中考时的高中选择多，否则在朝阳如果进不了几个头部校，那选择就不多了。
高考那是自己的事儿，外人无法建议。
仅供参考。
二
Q:
刚刚把西红门保利茉莉公馆房子全南90平米高层卖了367万，不知道是否卖低了。想置换二三环400万左右的改善房。家里还有一套广安门内学区房给孩子上学用。不知道当下行情房价走向？行情继续下行先不买住白菜湾小区上学，还是行情适合买，周边再买一套呢？选择哪个板块好？
A：
1、既然已经卖了那就甭琢磨了，就跟股票似的，只要卖掉就再也不看了才更省心。
2、不过我没理解这“二三环400万改善房”，您指哪方面的改善啊？是学区还是居住？学区的话有可能，买陶白或北城学区的都算改善，如果是731之前的就买金德月，更是绝对的改善。
但居住不太好改善吧？至少是面积肯定比保利茉莉小，同等面积的又肯定品质差，怎么聊改善啊？
3、当下房价走向？我认为大盘是至少没什么下跌空间了呗，因为平均的租金回报率已经明显超过同期银行存款利率了。北京楼市历史上这种情况就有过三次，1998年后的东亚经济危机期间，2008年的全球次贷危机期间，2014年的欧洲危机期间，这三次都是明显的北京房价低谷期。现在是第四次，等着看救市政策的效果吧。
以您家保利茉莉的为例，90平两居的平均租金5500左右。那对标367万，租售比就是650左右，北京平均值，租金回报率1.8%。而现在五大行的存款利息是1.5%，就算茉莉公馆的扣除物业费取暖费和空置期，怎么也比存银行划算吧？那如果是您面对这账单，还愿意降价吗？
而且这还得说是茉莉公馆这种近郊+改善小区，租金收益是偏低的。如果是朝阳那种没溢价的小户型，扣除各项费用的纯租金收益率至少2%，高的2.5%以上呢。那假定某人有200万，存银行拿3万利息，买房出租是拿4万多收益，您觉得房价还能下跌多少？
4、当然这看您自己的判断吧，我只是列出情况而已。另外您考虑好是哪方面的改善吧？如果不是学区而是自住为主，那在不看预算的情况下，广外周边首选丽泽，次选首经贸+马家堡到公益西桥。
另外丽泽的部分高档小区是仍然有概念炒出的溢价的，计算清楚再买。首经贸和马家堡没有，房源有的是。
仅供参考。
三
Q:
想要咨询下。西城广外片区靠北，公务员在附近上班。只考虑居住，兼顾保值和流通，500w，其中贷款200w，有什么建议吗？
1）六层无电梯的老破小能入吗？
2）90年后的高层带电梯，看了西豪，广华轩，小马厂东里，单价目前6到7万，能否入？或者什么价格可以考虑入。
3）次新的，两居面积都大，价格有些超预算，是不是考虑等两年攒攒再入。
A：
1、500万，广外的学区房，但只考虑居住，兼顾保值和流通。那这不是各项优势都要占吗？相当于想找个钱多事儿少离家近的工作。不太好实现，试试吧。
2、简单说吧，既然是公务员，那应该理解学区房的概念，而西城所有带学位的普宅都有学区溢价，平均比例在25%左右。也就是花500万买房，但得到的是400万的居住体验，另100万是学区价值，在用不上学位的期间只能闲置。
400万基础价值的保值是肯定没问题的，必定跟随板块大盘不吃亏。但溢价部分说不好，毕竟今年是明确的入学大趋势拐点了，低谷期要至少延续到2031年之后。所以这看政策吧，如果有放宽落户和非京籍高考的利好，那肯定能撑住溢价，没有的话就看行情了。
3、尤其是老破小，一般来说溢价的比例相对更高点儿，因为所有风口期都是劣币驱逐良币的。但房子是用来住的，高峰期之后的学区功能如果下降，居住的功能就会更被重视。而老破小的居住体验弱于商品房，溢价部分的保值风险有可能更大一些。
4、房龄新的电梯高层，单价6到7万？感觉这价格偏低了，有可能带有瑕疵甚至硬伤，或者是隐情。所以考察好吧，如果一切正常，那这价格肯定值，溢价低自然就各项兼顾了，相当于捡漏儿了。但如果有些瑕疵那就是市场价，一分钱一分货，表面的便宜未必是真正的便宜。
或者这么说吧，所有人买东西买的都不是便宜，而是占便宜。所有商品也都不怕便宜，但便宜必须有便宜的道理才行，无后续麻烦的才是真便宜。
5、什么价格入手？那当然最好是剔除溢价之后的价格了。看房时可以让中介给房源评估个市场价的租金，以500万总价区间，老小区的乘以550差不多，商品房乘以650，得出的价格就基本是不带溢价的。如果房子的成交价能高出的不太多就算合适，超过25%就不太合适了。
比如去年底有网友买了套西豪逸景的，80多平的两居吧花了700多万，预估租金是9000，那租售比就是800左右，650/800=溢价率20%左右。这就属于还行的，在西城学区房中不算高。
但也有买占坑儿房的，典型的荣丰20多平的250万左右，租金3500。表面看租售比700多很低，但实际上这种公寓在北京的平均值已经降到500以下了，所以其真实溢价率还是在30%以上。
所以多看房+多算账+多比较吧，今年是入学高峰的转折年，又赶上现在是小阳春，价格走势有可能乱点儿。所以稳住心态别着急，算清楚账用数字说话才有依据。
6、总价高的是否过两年攒攒钱再买？这看自己了。我只能说如果剔除溢价，那目前北京的租金收益率已经明显超过同期银行存款利息了。楼市历史上这种情况只出现过三次，分别是1998东亚危机，2008次贷危机，2014欧洲危机之后，每次都是北京房价的相对低谷期，现在是第四次，看政策救市的效果吧。
或者说房子是用来住的，学区房是用来上学的，有需求就买，不着急就等着。另外溢价部分在人口拐点后是至少不会增加了，比例不会增加，但基础部分说不好，那得看政策是否能影响大盘了。
仅供参考。
四
Q:
我现在是在昌平南邵路劲世界城有一个板楼的两居，大概80多平吧，次顶层。大概市场价是280万吧。如果是租出去的话，租金4500元。现在我是在亦庄上班，老公每个月不到一万的收入，不稳定。
因为我通勤时间比较长，然后现在副中心又在大利规划嘛，所以我就想着换房到通州老城区，孩子小学转过来，后面初中上首师大附中。我没有太多的预算去买学区房周边的次新房，只能去买老破小。
有一个纠结点，就是我要不要保留着南邵的房子，把它租出去，然后在通州买个老破小，用于孩子的转学和小升初，同时兼顾我的通勤。还是说卖掉南邵的房子，我可以不用贷款，直接换一个老破小，然后富裕出来的资金，我可以用于买一点银行理财或者是存款更保险一些。
A：
1、要不要保留南邵的？那先看通州的有没有溢价+溢价多少呗。不高的话索性换房，连学区带居住一并解决，高的话就买个占坑儿房吧，这种时期一般不建议花太多溢价接盘。
2、但我印象中不算低。比如典型的后南仓小区，去年有网友买了套50多平的小两居，花了好像200来万吧，租金是3000块钱左右。那计算下来的溢价率25%左右，快赶上东西海平均值了。如果卖了南邵的，买这种老破小的意义就不大了，哪怕是换成三居也未必划算。
反正常规建议是买个占坑儿房得了，节省资金也降低风险，用完了学位也好处理。毕竟您是转学，是有一定的派位风险的，我认为不是太值。
3、当然这是去年年底的事儿了，现在的行情我没看，您可以自己比较一下。比如在学区内找个280万左右的房源，然后让当地中介给估算个租金，如果是5000左右就还行，再低就不划算了，因为老破小的租金收益是必须高于次新商品房的。
还是这话，您是转学+小升初，理论上是只能用到学区房的一半价值的。可通州不是朝阳，一般不能单校划片，那如果支付全部溢价就有点儿亏了。
4、另外是可以再看一下次新商品房，比如北边的富力金禧。去年有网友也考虑过，90平两居大概450多万吧，好像能租6000多。这溢价率还行，也就10%左右或多点儿吧，明显低于东西海平均值。
仅供参考。
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